Những điều cần biết khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Hiện nay, việc thế chấp nhà đất tại Ngân hàng là một trong những nhu cầu hết sức phổ biến trên thực tế của chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm đảm bảo cho một hoặc nhiều khoản vay với Ngân hàng (Bên nhận thế chấp). Khi thời hạn của khoản vay đã hết theo hợp đồng tín dụng, người vay (Bên thế chấp) nếu không đủ khả năng chi trả các khoản vay vợ cùng lãi kèm theo có thể tiến hành Bán tài sản thế chấp cho Bên thứ ba với sự đồng ý từ phía Ngân hàng (Điều 321 Bộ luật dân sự 2015). 

Tuy nhiên, chính sự tham gia của 3 bên cũng khiến cho hoạt động mua nhà thế chấp bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ phức tạp. Khi thế chấp dự án, chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng liên quan dự án đó cho ngân hàng, nên việc sang tên chuyển nhượng chủ sở hữu cho người mua có thể gặp khó khăn và mất thời gian. Không trừ trường hợp người bán lặt lọng, nhận tiền nhưng không chịu hoàn thiện giấy tờ cho người mua. Để hạn chế tối đa những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà dự án đang thế chấp ngân hàng, người mua cần lưu ý những điều sau:

1. Tìm hiểu thông tin về bên bán

Đây là một trong những cơ sở quan trọng để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra an toàn. Bởi mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý từ ngân hàng, bởi nếu trong trường hợp bên bán không phải thế chấp ngân hàng mà là một tổ chức hay cá nhân cho vay nóng, vay nặng lãi, hoặc thậm chí thế chấp ở nhiều nơi khác nhau thì người mua cầm chắc việc mất tiền.

Mua nhà thế chấp chỉ hợp lý khi có sự đồng ý từ ngân hàng

Vì vậy, đừng tiếc giá hời hay vị trí ngôi nhà ở nơi đắc địa mà vội giao dịch khi còn “mù mờ” về thông tin. Thay vào đó, bạn nên tìm hiểu kỹ càng về người bán, có thể qua những lần tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận, hoặc trực tiếp đi dò hỏi người dân sống tại khu vực. Ví dụ như điều tra người bán có đang vướng mắc nợ nần gì không? Có đang vay nóng, vay nặng lãi ở chỗ nào không? Trong quá trình giao dịch có thành thật và công khai giấy tờ chứng minh thực trạng của căn nhà không?

2. Kiểm tra toàn bộ hồ sơ liên quan đến căn nhà

Người mua phải yêu cầu bên bán cung cấp tất cả những giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà để vay vốn... Bạn cũng cần kiểm tra kỹ các thông tin trong các giấy tờ pháp lý để xác định bất động sản là đứng tên một người hay đứng tên cả hai vợ chồng, hay đồng sở hữu của nhiều người, tránh các tranh chấp không đáng có về sau. Ngoài ra, bạn có thể kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ và trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu sổ đỏ để xác minh thông tin. 

3. Quy trình xử lý mua tài sản thế chấp

Mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, khi tiến hành mua tài sản đang thế chấp tại một ngân hàng nào đó, người mua hoàn toàn có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ, thậm chí thẩm định về thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất. Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng, lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm những bước sau:

Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại Ngân hàng đó và yêu cầu Ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (Ngân hàng), Bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên trong đó Bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong toả tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận 03 bên.

4. Biên bản cam kết 3 bên

Trong quá trình giao dịch, giữa 3 bên gồm người bán (bên thế châp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) sẽ lập thỏa thuận liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ ràng buộc quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản là căn nhà thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khi không thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.

Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn so với tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại. 

Cần đọc kỹ biên bản 3 bên để tránh rủi ro

5. Không nên tin hoàn toàn

Khi tiến hành thế chấp nhà đất tại Ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số những quyền của chủ sở hữu, trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía Ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Chính vì thế, việc giao tiền trước cho Bên bán tài sản thế chấp là hoàn toàn vô nghĩa. 

Tuy nhiên, cũng không thể tin ngân hàng hoàn toàn vì mục đích chính  mục đích chính của ngân hàng trong giao dịch này là thu hồi nợ từ bên thế chấp. Bản chất việc mua nhà thế chấp đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, đôi khi còn tùy thuộc vào sự may rủi của người mua cho nên tự mình cẩn thận trong từng khâu, văn bản hóa mọi giao dịch thay vì thỏa thuận miệng không bao giờ là thừa. Cẩn thận hơn, người mua có thể mang tất cả những giấy tờ liên quan ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán nhà hoặc văn phòng luật sư để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch. 

====================
#Nhà_đất_Văn_Minh - Điểm hẹn an cư
🏠 448 Võ Nguyên Giáp, Lê Chân , Hải Phòng.
☎ Hotline tư vấn : 0936.601.601
🌏 Website : www.nhadatvanminh.com.vn
👍 Kênh đăng tin bất động sản Chính Chủ.